การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่ง เพื่อให้เกิดผลผูกพันทางกฎหมายขึ้นระหว่างบุคคลสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้ซื้อ โดยมีกรมที่ดินเข้ามาดูแลความถูกต้องและเป็นธรรมในการซื้อขาย แต่อย่างไรก็ตามการมีความละเอียดและรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ซื้อ DDProperty รวบรวมสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อพึงระวังและให้ความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ มือสองไว้ดังนี้
ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
เป็น สิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ซื้อต้องทำให้เกิดความแน่ใจเป็นอันดับแรก ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความเป็นเจ้าของได้จากสำเนาโฉนดที่ดินทั้งด้านหน้าและ ด้านหลัง โฉนดจะบอกรายละเอียดของตัวบ้านที่จะซื้อและสถานะการจำนองของอสังหาริม ทรัพย์ว่าติดจำนองกับสถาบันการเงินอยู่หรือไม่ เจ้าของจะมีชื่ออยู่ในลำดับสุดท้าย หรือก่อนจำนองกับธนาคาร ตรงนี้ให้เปรียบเทียบกับบัตรประชาชน นอกจากนี้การระบุชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านก็เป็นการยืนยันความเป็น เจ้าของอีกทางหนึ่ง ทั้งนี้ต้องระวังโฉนดปลอมโดยสามารถตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนได้จากสำนักงาน ที่ดินโดยตรงและสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่ อีกทั้งเจ้าของบ้านต้องมีกุญแจและพาผู้ซื้อชมอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วทุก ส่วน ซึ่งในการเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายจะไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายใดๆจากผู้ ซื้อ
อสังหาริมทรัพย์
เป็น สาระสำคัญของการซื้อขายที่กำลังจะเกิดขึ้น ต้องมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะหรือเป็น ที่เอกชนที่บริจาคให้เป็นสาธารณะเพราะถึงแม้ว่าจะมีโฉนดแต่ก็จะถูกเพิกถอน สิทธิ์ภายหลังได้ นอกจากนี้ควรให้ความสนใจรูปแบบของบ้านว่ามีการก่อสร้างตามแบบที่ได้รับการ รับรองจากสำนักงานที่ดิน การต่อเติมต้องถูกต้องตามหลักกฎหมายมิฉะนั้นแล้วอาจจะถูกสั่งให้รื้อถอนใน ภายหลังได้เช่นกัน นอกจากนี้ถ้าหากพบความชำรุดหรือบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ให้ทำรายการบันทึก และถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐานแล้วให้ผู้ชายลงชื่อในบันทึก กรณีที่ผู้ขายรับปากว่าจะซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนโอน ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์ไม่รับโอนเมื่อถึงกำหนดถ้าหากผู้ขายยังไม่ซ่อม แซมอสังหาริมทรัพย์
สัญญาจะซื้อจะขาย
การ ทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นนำไปสู่การจ่ายเงินก้อนแรกของผู้ซื้อซึ่งคือเงินมัด จำแทนการสัญญาว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในช่วงระยะ เวลาที่กำหนด ถ้าหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อผู้ขายสามารถริบมัดจำที่ได้และ ถ้าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย ดังนั้นถ้าหากผู้ซื้อต้องการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กับธนาคารให้ขอถ่าย สำเนาโฉนดไปติดต่อกับธนาคารก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อที่ว่าหากไม่สามารถขอกู้ได้จะได้ไม่ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ซึ่งถ้ากู้ไม่ผ่านจะถูกผู้ขายริบ ถ้าหากขอกู้ได้หรือไม่ต้องการกู้ก็เข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ เลย ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนโดยเผื่อเวลาไว้ประมาณ 1 เดือนเพื่อตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์และภาวะผูกพันต่างๆอันเนื่องมา จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่านิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น โดยในสัญญาซื้อขายจะต้องระบุถึงรายละเอียดต่อไปนี้
• รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
• ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
• ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
• ราคาที่ตกลงซื้อขาย
• จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 1
• ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
• ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการทำสัญญาซื้อขาย
• เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้จะซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำได้ แต่ในกรณีที่ผู้จะขายทำผิด
สัญญาจะต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้จะซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
• ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
• ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย
สัญญาซื้อขาย
เป็น สัญญาที่สำคัญที่สุดเนื่องจากมีผลให้เกิดการจ่ายเงินก้อนใหญ่ที่สุดของผู้ ซื้อ โดยจะมีการวางมัดจำอีกครั้งเพื่อกำหนดเวลาที่จะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์จาก ผู้ขายไปสู่ผู้ซื้อ โดยทั่วไปจะกำหนดระยะเวลาประมาณ 1 เดือนหลังจากทำสัญญาซื้อขาย การทำสัญญาในส่วนนี้ต้องกระทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นจึงจะมี ผลผูกกันตามกฎหมาย หลังจากที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วควรขอให้สำนักงานที่ดินไปรังวัดที่ดินเพื่อ ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน ซึ่งในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุรายละเอียดต่อไปนี้
• รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
• ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
• ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
• ราคาที่ตกลงซื้อขาย
• จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 2 มีเงื่อนไขว่าจะมีการโอนเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่กำหนด
• ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
• ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการโอนอสังหาริมทรัพย์
• เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้ซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้ขายยึดเงินมัดจำได้ แต่ในกรณีที่ผู้ขายทำผิดสัญญาจะ ต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
• ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
• ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ข้อ ควรระวังในส่วนของสัญญาในกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินคือ จะต้องระบุหรือกล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย ผู้ขายที่จงใจหลีกเลี่ยงภาษีอากรจะระบุในสัญญาว่าเป็นการโอนขายที่ดินอย่าง เดียว นอกจากนั้นต้องใส่ใจเรื่องประเภทของสัญญาที่กำลังทำอยู่ทุกครั้งสัญญาซื้อ ขาย สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าซื้อ ไม่สามารถทดแทนกันได้ มีผลบังคับใช้แตกต่างกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
